O que o satélite vê — e o que ele não vê
A honestidade sobre os limites do método é o que separa uma análise útil de um número inventado. Aqui está tudo que a nossa medição não sabe.
Toda medição tem limite. Quem esconde o limite está vendendo confiança que não tem.
Este texto é sobre o que a nossa análise não sabe. Ele existe porque um corretor que entende os limites usa o dado melhor — e porque um número que ninguém pode contestar não vale nada num anúncio.
De onde vem o que a gente sabe
A altura das construções vem de um levantamento por satélite do Google, o Open Buildings 2.5D, com resolução de meio metro, que cobre o Brasil inteiro. Onde o OpenStreetMap traz uma altura declarada maior — porque alguém mediu no chão — a gente usa a dele.
A posição do sol vem do algoritmo NOAA, o mesmo usado em efemérides oficiais, calculado para a latitude e a longitude exatas do endereço.
O resto é geometria: a partir do ponto do imóvel, lançamos raios em 72 direções, até 400 metros, e registramos a que altura cada direção está fechada.
Agora o que ele não vê
Não vê a planta interna
O satélite enxerga volume construído. Ele não sabe onde ficam as janelas, nem quais cômodos dão para qual lado.
É por isso que a gente fala em face mais aberta, e nunca em "fachada da sala". A face mais aberta é a direção com menos obstrução ao redor do imóvel — um fato geométrico. Dizer que é a fachada da sala seria invenção.
Quem sabe onde ficam as janelas é o corretor. Por isso o cadastro tem um campo para ele confirmar quais cômodos dão para qual lado: o satélite mede o entorno, a pessoa completa o miolo.
Satura perto de 100 metros
O dado de altura tem um teto. Perto de 100 metros ele para de crescer.
Na maior parte do Brasil isso não muda nada — prédio residencial de 30 andares tem cerca de 90 metros. Mas em Balneário Camboriú, onde existem torres de 280 metros, a sombra real é bem maior que a simulada.
Quando o entorno tem alguma construção no limite de medição, a análise avisa na capa. Não corrigimos em silêncio um número que não temos.
Não vê árvore
Vegetação não entra na conta. Uma figueira de doze metros na calçada faz sombra real e não aparece na medição.
Isso importa mais em bairro antigo e arborizado, e quase nada em quarteirão novo.
Não vê o que foi construído depois
O levantamento tem data. Prédio erguido depois dela não existe para a análise, e terreno vago que virou torre continua vago no dado.
Em bairro com lançamento em andamento, isso é uma limitação real.
Não considera morro
Esta versão considera edificações. Sombra de relevo — o morro que esconde o pôr do sol — fica para a próxima.
Nas capitais onde a gente atua, prédio pesa muito mais que morro. Mas em cidade encravada em vale a diferença existe.
Não é vistoria
Nenhuma pessoa esteve no local. Não sabemos se a janela tem película, se tem marquise, se o vizinho construiu um puxadinho no ano passado.
Por isso o material inteiro diz análise e selo, nunca "laudo" nem "certificado técnico". A palavra importa: laudo tem consequência jurídica que uma simulação não pode sustentar.
Por que publicar tudo isso
Porque a alternativa é pior.
Um selo que promete precisão que não tem morre no primeiro cliente que confere. Um selo que diz exatamente o que mediu, como mediu e o que não sabe, sobrevive — e vira argumento, porque o corretor pode defender o número na frente do cliente.
A fórmula completa do Score de Sol também está publicada, pelo mesmo motivo. Número que não pode ser conferido não serve para vender imóvel.
Leia o método completo, com as quatro parcelas do Score e os pesos de cada uma.