Do endereço ao anúncio — um imóvel real, passo a passo

Uma nota antes de começar: isto não é depoimento de cliente. Estamos começando, e não vamos inventar imobiliária satisfeita com nome fictício — quem faz isso está mentindo sobre a única coisa que importa num produto de medição. O que segue é um caso real de outro tipo: um endereço de verdade, a análise de verdade que saiu dele, e o que um corretor faria com cada número. É a mesma análise que roda aberta na nossa página inicial, e você pode conferir tudo.

O endereço

Avenida Vicente Machado, 500 — Batel, Curitiba. Região vertical, prédios de 20 a 90 metros, o tipo de quarteirão onde "pega sol?" é a pergunta mais difícil de responder de memória — porque a resposta muda de um lado da rua para o outro.

Digitado o endereço, o mapa abre com o pino em cima do lugar e pergunta: "É aqui?" Esse passo existe porque o pino errado é o erro mais caro deste produto — um material perfeito no endereço errado. Confirmado o ponto, o cálculo começa.

O que o motor encontrou

Dois minutos depois, isto:

• Score de Sol 50/100 — "Sol em parte do dia". Não é um imóvel ruim; é um imóvel de tarde.
• 5h15 de sol direto por dia na média do ano — mas 3h10 no inverno, e essa diferença é o dado que ninguém tem de cabeça.
• Sol direto das 12h10 às 17h30 no equinócio. Manhã, nada: os prédios a leste bloqueiam.
• 519 edificações mapeadas num raio de 400 metros, com altura medida por satélite — incluindo o vizinho de 23,5 m a 7 m de distância que explica a manhã perdida.
• Melhor horário de visita: 13h às 14h — quando o imóvel está no seu melhor, de verdade.

O que um corretor faz com isso

No anúncio, a frase deixa de ser "ótima incidência solar" (que não diz nada) e vira: "Sol direto das 12h10 às 17h30 — sala voltada para o noroeste, fresca pela manhã." Com horário, com estação, conferível. Quem procura sol de manhã não liga — e isso é o objetivo: a visita que não ia dar em nada deixa de ser marcada.

Nas fotos, o card entra em terceiro, depois da fachada e da sala. Numa listagem de trinta miniaturas iguais, é a única com um número.

Na visita, marcada entre 13h e 14h, o imóvel mostra o que tem de melhor sem nenhuma encenação — só agenda bem escolhida.

Com o proprietário, o relatório de cinco páginas vira material de captação: é um documento sobre a casa dele que ele nunca viu, e que nenhum outro corretor levou.

O detalhe honesto

Este imóvel tem Score 50 — mediano. Seria fácil escolher um Score 92 para este artigo. Escolhemos o 50 de propósito, porque é assim que a maior parte dos imóveis urbanos é, e porque o produto não existe para maquiar imóvel: existe para que a informação apareça antes da visita, do jeito que ela é.

Imóvel mediano com informação honesta agenda menos visita e fecha mais proposta por visita. É essa a troca, e ela está explicada em detalhe no artigo sobre como responder "pega sol?" no anúncio.

Faça com o seu

Digite um endereço — o seu, o do imóvel parado na sua carteira, o do apartamento que você está pensando em comprar. É livre, sem cadastro, e os números que saírem são os seus para conferir.